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中鐵信托激進發行嘗苦果 4款地產信托18億風險敞口

2014-07-28 05:36:00 理財周報 

  “項目發行規模增長與今年問題的出現可以說不無聯系,業務擴張的同時項目管理要跟上才行。”

  理財周報記者 王俊丹/上海報道

  2014年是信托產品兌付的多事之年,融資方資金鏈斷裂、老板跑路、債務危機等橋段輪番上演。中鐵信托則多次成為事件的牽連方。

  年內中鐵信托先后有4款運行期內產品的融資方出現債務問題。值得注意的是,4款產品都成立于2013年上半年,且募集資金最終用途均為房地產建設。

  這或與此時點內公司房地產項目略顯激進的發行不無關系。

  4款問題產品

  2013年一季度,中鐵信托“優債1304期城中村改造二期項目集合資金信托計劃”、“優債1309期城中村改造一期項目集合資金信托計劃”先后成立。募資金額分別為5億元和6億元。

  兩款信托結構類似,融資方是武漢鐵機中潤置業有限公司,信托資金通過受讓鐵機中潤對普提金集團的應收賬款,用于武漢市洪山區鐵機村城中村改造H1、H2、H3地塊還建房項目建設。

  據了解,鐵機中潤是房地產開發商普提金集團的下屬子公司,而就在信托計劃發行當年底,普提金集團已因借款合同糾紛開始被當地金融機構申請財產保全,同時項目擔保方湖北凱旋門持有的漢口銀行全部股權亦被悉數凍結。

  同于2013年一季度成立的“成渝釩鈦貸款項目集合資金信托”也撞上債務問題的槍口。

  該項目募資3.5億元,向成渝釩鈦科技有限公司信托貸款,根據記者了解到的情況,貸款資金最終用于成渝釩鈦新區修建。

  然而,就在今年7月,成渝釩鈦的母公司川威集團被宣布實施債務重整。原因即是成渝釩鈦修建新區時的超百億貸款,致使公司財務費用過高,還款壓力大,引起資金緊張。

  接著,“宜華系”老板事件曝光,中鐵信托又一款產品陷入危局。

  2013年2月,按照與宜華地產(000150,股吧)全資子公司廣東宜華房地產開發有限公司簽署債權轉讓協議約定,中鐵信托“優債1314宜華項目集合資金信托”成立,募資3.5億元,用于受讓廣東宜華對宜華地產不超過3.5億元的應收債權。

  雖然融資方問題重重,中鐵信托披露的運行管理報告中,幾款產品運行狀況都顯示為正常。

  對此,中鐵信托方面并未做出回應。

  2013年房地產激進

  這或許不是個巧合。

  在4款產品成立的2013年上半年,中鐵信托在發行房地產項目上照比往年頗顯激進。用益信托數據顯示,中鐵信托上半年共成立房地產集合項目36個,募資規模89.28億元,是前后5年里,同期發行房地產集合項目規模最大的一年。今年上半年,發行規模亦出現明顯下降,成立規模僅34.74億元,比2013年下降61%。

  而彼時正值房地產調控政策進行時,雖然各地“新國五條”及細則出臺并未給房地產市場帶來明顯影響,一二線城市房價仍上漲迅猛,但住房供需在一二線及三四線城市之間的分化已經明顯可見。

  中鐵信托一位信托經理曾表示,房地產項目融資方一般是規模較大、抗風險能力較強的大型房企,且風控措施非常嚴格,對抵押物進行細致審核。

  的確,觀察其項目,其中不乏恒大集團、碧桂園等知名開發商,但中小房企的身影也隱現其中。

  如上述普提金集團,公開資料顯示,截至2013年3季度末,其當年主營收入約1億元,但同期流動負債達45億元。

  而宜華地產雖為上市公司,但其土地主要布局在二三線城市,且融資成本偏高。本身債務問題嚴重,高融資成本更是雪上加霜。與中鐵信托的債權回購條款中,信托計劃期滿時,宜華地產應收債權回購的年化溢價率為13.3%。

(責任編輯:王鈉 HN025)
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