房產信托經歷“陣痛期”

2010年11月30日13:12  來源:金融時報  作者:李茜
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  自11月19日監管層對房地產信托“急踩剎車”后,此前一直不斷上升的信托理財出現了大幅回落。統計顯示,上周國內共有15款信托產品發行,比前一周減少了13款,降幅達46%。不過,房地產仍然是發行量與收益率的“雙料冠軍”。分析人士表示,今后房地產還將是信托公司的主要業務,不過未來信托資源將向資質好的房地產商傾斜。

  信托發行出現“拐點”自銀監會下發關于房地產信托業務的風險提示后,中融信托、平安信托等多家信托公司暫停了房地產信托業務,這使得上周房地產信托總量出現大幅下滑。

  據用益信托工作室不完全統計,從發行規模來看,上周集合產品發行總規模為27.1億元,比上周減少了16.4億元,降幅為37.7%。不過,房地產類產品仍舊獲得較多的投資者青睞。該類產品的平均期限為1.56年,平均收益率是8.97%。上周收益最高的產品為安信信托發行的1-2年期投向房地產市場的權益投資項目,收益率為8.5%—10.5%。

  同時,上周集合產品投資領域中排名第一的也是房地產,發行了7款產品共14.13億元,占比為52.18%。其次是金融領域,共發行3個產品9.1億元,占比為33.6%;工商企業和基礎設施各發行2個產品,規模分別為1.65億元和1.7億元;其他領域產品1個,規模0.5億元。而在資金運用方式上,上周產品主要集中于權益投資,發行5款產品共8.45億元,占比33.33%;其次是股權投資類產品4款共7.28億元,占比26.67%;證券投資類和貸款類各3款,總規模分別為9.1億元和2.25億元,分別占比20%。

  用益信托工作室分析師岳婷表示,這是因為銀監會窗口指導,要求信托公司自查房地產貸款的資質問題,所以很多信托公司都轉向股權投資和權益投資類的資金運用方式,而放棄較為簡單的貸款方式,所以貸款類產品數量和規模在本周都銳減。雖然轉向股權投資等資金運用方式有規避《通知》之嫌,但是股權投資等方式的風險控制要比貸款類好,采用較為復雜的結構設計和交易方式有利于降低產品風險,也有利于提高信托公司的自主管理能力。

  房地產基金化是未來目標銀監會的一紙通知給持續發熱的房地產信托澆了一盆涼水,也讓市場對房地產信托的未來有各種猜測。對此,岳婷認為此次窗口指導的意義重在指導,目前國家對房地產進行調控措施愈加嚴厲,房地產業系統性風險增加,所以監管層讓信托公司自查,重點是讓信托公司冷靜下來,好好思考目前的形勢,對房地產業的發展前景進行科學的判斷,并相應制定自身未來的發展方向,而非一味的叫停房地產信托。

  事實上,目前很多信托公司已開始尋找在房地產領域內加強主動管理的方式,希望今后運作真股權、基金化的房地產信托業務。不過,岳婷表示,雖然房地產信托基金化能分散風險,但是也要看到,目前國內的金融環境并不能很好的適應房地產基金化的要求,在流動性方面就受到較大的限制,房地產市場基金化將是房地產信托較長期的一個發展方向。

  業內人士表示,未來一段時間內,房地產信托仍將成為房企流動資金的補充。雖然房地產信托的成本較高,但是攤分到整個房地產項目之中,信托融資的占比仍是小部分,所以高額的信托融資成本仍在房地產商的承受范圍之內,房地產信托可以成為房地產商補充流動資金的一個非常好的方式。不過,在經歷監管層的嚴格審查后,未來的信托資源或將集中于資質好的房地產商手中,以避免風險。

(來源:上海金融報)

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